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根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年12月23日颁布）（简称“《融资租赁合同司法解释》”）第一条第二款之规定，“对名为融资租赁合同，但实际上不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理”， 所谓名实不符的融资租赁合同，是指名为融资租赁合同实属其他法律关系的合同，以及名为融资租赁合同但实为无效或可撤销合同。名实不符融资租赁合同关系的认定及其约定租金效力之评价，是人民法院审理该类纠纷的重点和难点。

融资租赁合同作为典型的民事法律行为之一，其效力认定首先应适用《中华人民共和国民法典》（简称“《民法典》”）第六章第三节关于民事法律行为效力的规定，具体而言，涉案融资租赁合同不符合《民法典》第一百四十三条规定的有效条件之一时，其不具备法律效力；当其属于《民法典》第一百四十四条规定，一方主体无民事行为能力时，合同无效；当其属于第一百四十五条规定时，效力待定；当其属于第一百四十六条关于虚假意思表示规定的情形时，合同无效；当其属于第一百四十七至第一百五十一条规定的欺诈、胁迫、重大误解等情形时，系可撤销合同；当其属于第一百五十三条关于违反法律或行政法规强制性规定的情形时，合同无效；当其属于第一百五十四规定的恶意串通情形时，合同无效。简言之，《民法典》关于民事法律行为效力的一般认定规则，系融资租赁合同效力认定的基本遵循。

在上述基本依据之外，《民法典》第七百三十七条针对融资租赁合同效力作出了专门规定，“当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效”；《融资租赁合同司法解释》第一条第一款规定，“人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定”。简言之，法律和司法解释从租赁物和租金标准两个方面对融资租赁合同效力制定了专门的认定规则，虚构租赁物或脱离租赁物价值和性质的租金标准将直接影响融资租赁合同效力。

《融资租赁合同司法解释》第一条第二款规定“对名为融资租赁合同，但实际上不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。”首先，融资租赁合同无效并不必然导致当事人之间构成的其他合同关系无效，该其他合同关系并不存在《民法典》规定的无效情形时，基于该合同关系处理权利义务关系，这是无效合同有效化处理的基础；其次，如果涉案法律关系不属于融资租赁合同关系，但属于《民法典》所规定的有名合同，依其处理，自不待言；当其不属于《民法典》规定的有名合同时，也不应简单认定无效，如无法定无效情形，则依其约定确定当事人权利义务关系。

售后回租，指承租人为了实现融资的目的，将其自有物的所有权转让给出租人，再从出租人处租回该物并按期向出租人支付租金的交易模式。对于售后回租模式下融资租赁合同效力问题，理论和实务中存在较大争议：第一种观点认为，售后回租出卖人与承租人归于一体，与传统融资租赁模式存在较大区别，但仍属于融资租赁合同性质；第二种观点认为，售后回租模式系承租人将自有物出售后回租，与融资租赁本质功能之“融物”功能相悖，实为以融资租赁合同形式实现的抵押贷款，不构成融资租赁合同关系；第三种观点认为，售后回租分为融资性租赁和经营性租赁，融资性租赁型售后回租不构成融资租赁合同关系，但是，经营性租赁型售后回租构成融资租赁合同关系。

对此，全国人大常委会2019年12月发布的《民法典草案》曾在其第七百三十五条增设第二款，规定“承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，承租人和出卖人系同一人不影响融资租赁合同的成立”，但最终删除了该款。2020年12月23日，最高人民法院在《融资租赁合同司法解释》中，设置第二条，将上述内容完整的保留在该条文中。显然，立法机关和最高司法机关对于售后回租型融资租赁合同效力持肯定态度。

从比较法角度出发，对融资租赁合同中租赁物的限制，是通行做法。《美国统一商法典》将融资租赁中租赁物限定在不动产之外的有体物范畴；国际统一私法协会《国际融资租赁公约》将其限定在成套设备、资本货物及其他设备范畴内，不包括货币和有价证券；日本也将房地产和权利排除在融资租赁租赁物范畴之外。2014年，中国银监会《金融租赁公司管理办法》第4条将金融租赁物限定为固定资产；中国商务部和国家税务总局《关于从事融资租赁业务有关的问题通知》第三条将租赁物限定在设备、工程机械和运输工具范围。

《民法典》第七百三十七条针对融资租赁合同效力作出了专门规定，“当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效”。这是《民法典》对虚构租赁物行为效力否定的专门规定，该类融资租赁合同无效，无需赘述，但交易活动中，虚构租赁物是比较极端的行为，因而并不是最常见的行为 ；实践中，越来越常见的行为是，经营者以房地产项目、城市地下管网、厂房、收费权、知识产权、软件、限制流通物等作为租赁物进行融资租赁交易，如何认定该类融资租赁合同效力，是司法实践中比较复杂的问题。

（一）以房地产作为租赁物的融资租赁合同性质认定

1、如作为租赁物的房地产系厂房及附着物等商业地产，则应认定构成融资租赁合同关系。反对房地产作为融资租赁租赁物的观点中，最主要的依据是承租人并不是房地产使用人，因而并非基于“融物”需求而进行的交易。对商业地产而言，承租该地产的主体确系使用人，交易的“融物”功能显而易见，因此，不能仅仅因为商业地产之不动产属性而否定融资租赁合同效力。

2、如作为租赁物的房地产系在建住宅项目，开发商作为承租人，则不构成融资租赁合同关系。一方面，开发商并非使用人，在建住宅项目也并非可使用物，与“融物”功能相悖；另一方面，在建住宅项目并未取得所有权，与融资租赁出租人享有租赁物所有权的特征相悖；另外，实践中存在租赁公司与开发商合谋以融资租赁形式逃避房产过户税费的现象。

3、如作为租赁物的房地产系市区道路、保障房等限制流通物，则不应认定为融资租赁合同。融资租赁交易的主要特点之一是出租人通过对租赁物的所有权保障其获取租金的债权，即租赁物的担保功能是融资租赁交易中出租人的主要保障，而限制流通物不具有变价功能，其交换价值无法为出租人所控制，因此，不适宜作为融资租赁的租赁物。

（二）以权利作为租赁物的融资租赁合同性质认定

交易实践中，作为融资租赁合同租赁物的权利主要包括收费权（如高速公路收费权、公园门票收费权等）和知识产权。主流观点认为，该等权利作为租赁物时，不构成融资租赁合同，理由是：权利不是“物”，不符合融资租赁“使用物”的基本条件；融资租赁物折旧、残值和折抵规则无法适用；出租人无法通过所有权控制保障其租金债权。比如，出租人基于承租人的选择购买软件后交给承租人使用，承租人支付租金，与软件的一般许可使用合同并无本质区别，且不具有担保租金债权功能，不构成融资租赁合同关系。

笔者认为，对于出租人可以控制所有权及使用权的权利，在满足融资租赁“融资”和“融物”双重功能的前提下，且不违反法律或行政法规的强制性规定时，不应简单的认定不构成融资租赁合同关系。

融资租赁合同的租金，当事人约定优先，在没有约定的情况下，根据购买租赁物的大部分或全部承包及出租人的合理利润确定。这是《民法典》第七百四十六条规定的一般规则。租赁物的成本包括支付给出卖人的价款、运输费、保险费、安装费、价款贷款利息、经营融资租赁公司人员工资等成本等；合理利润指与市场行情相比，不畸高或畸低的利润。

《融资租赁合同司法解释》起草过程中，曾经专门将租金畸高作为认定不构成融资租赁合同关系的情形之一，后因畸高标准难以确定而删除。但是，该司法解释第一条，仍然明确规定租金作为是否构成融资租赁法律关系的依据之一。

司法实践中，出现过融资租赁合同约定租金是租赁物成本及合理利润之和的数十倍之情形，实际上是以融资租赁之名完成高利借贷之实，此时，不宜认定为融资租赁合同关系。随之而来的问题是，当该等交易不构成融资租赁合同关系时，承租人一方应按照何种标准向出租人支付“租金”？2016年最高人民法院发布《关于依法审理和执行民商事案件保障民间投资健康发展的通知》规定，“对商业银行、典当公司、小额贷款公司等以利息以外的不合理收费变相收取的高息不予支持”；2017年8月，最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第二条规定，“请求对总计超过年利率24%的部分予以调整的，应予支持”。

显然，最高人民法院确定了年利率24%的司法保护上限，但是，该24%的上限只能针对出租人合理利润进行规范，至于租金中租赁物成本部分，不能受此上限约束。笔者认为，更为重要的是，最高人民法院所确定的24%的上限仅适用于名实不符的融资租赁合同案件中，至于依法构成融资租赁合同关系的案件，双方当事人约定的租金中合理利润相比于出租人支付成本总额的年化比例高于24%的，属于当事人意思自治范畴，无正当理由不得否定该约定效力，如果出现前文所述年化合理利润是年化利息的数十倍等畸高情形时，该融资租赁合同已经不构成融资租赁法律关系，而系借贷关系或其他法律关系，基于融资租赁法律关系而约定的租金标准不再具有约束力，此时，人民法院才能依法干预当事人约定的租金条款。简言之，构成融资租赁合同关系时，当事人约定的租金应受尊重和保护；只有约定租金畸高以至于否定融资租赁合同性质和效力时，该租金约定才能由人民法院依法调整。